드디어 바뀌는 HF 전세대출 보증 기준! 뭐가 달라졌나요?

솔직히 이전에는 HF가 임차인, 즉 세입자의 소득이나 신용도를 주로 봤었잖아요? '이 사람이 전세금을 잘 갚을 수 있나?' 이걸 가장 중요하게 생각했었죠. 그런데 이제는 아니에요. 이제부터는 집값 자체를 보겠다는 거예요. 이게 진짜 큰 변화입니다.

전세대출규제를 상징화한 일러스트 그림
전세대출규제를 상징화한 일러스트 그림

가장 중요한 건 바로 이겁니다. 앞으로는 '전세보증금 + 이미 있는 선순위 채권' 이 두 금액을 합한 게 '집값'의 90%를 넘으면 HF 보증이 안 나온다는 거죠. 대출이 거절된다는 얘기예요.

근데 여기서 또 궁금한 게 생기죠? '그 집값은 뭘 기준으로 해?' 맞아요, 이게 또 핵심이에요. 시세가 아니라 '공시가격의 140%'로 계산한다고 해요.

복잡한 계산식, 한 방에 정리해 드릴게요!

괜히 머리 아프게 생각할 필요 없어요. 결론부터 말씀드리면, 앞으로는 전세보증금과 선순위 채권 합계가 '공시가격의 126%'를 넘으면 안 된다는 거예요. 왜냐고요? 공시가격의 140%를 집값으로 보고, 그 집값의 90%까지만 보증을 해주기 때문이죠. 1.4 × 0.9 = 1.26! 간단하죠?

예시

  • 🏠

    집 정보: 공시가격 3억 빌라

  • 💰

    선순위 근저당: 1억 5천만 원

  • ✍

    희망 전세금: 2억 5천만 원

결과 계산

  • HF 인정 집값: 3억 × 1.4 = 4억 2천만 원
  • 보증 한도: 4억 2천만 원 × 0.9 = 3억 7천8백만 원
  • 합계액: 2.5억 + 1.5억 = 4억 원

결론: 4억 원은 보증 한도(3.78억)를 초과! 대출 불가!

💡 꿀팁: 법인 소유의 집이라면 기준이 더 빡빡해져요. 공시가격의 112%까지만 가능하다고 하니 꼭 확인하세요!

😱 역전세난, 전세의 월세화... 진짜 심해질까요?

전문가들은 이번 조치가 특히 빌라나 다세대 주택 시장에 큰 파장을 불러올 거라고 말해요. 왜냐하면, 그동안 HUG나 SGI 기준이 까다로워서 대출이 어려웠던 분들이 HF를 '마지막 희망'처럼 생각하고 있었거든요. 그런데 이제 그 문턱마저 높아진 거죠.

결국 이 두 가지 문제가 합쳐지면 '전세의 월세화'가 가속될 수 있어요.

임대인, 임차인... 우리는 어떻게 대응해야 할까요?

✅ 임차인이라면 반드시 확인하세요!

  • 등기부등본 확인!: 먼저 등기부등본을 떼서 집에 잡혀있는 담보대출(선순위 근저당)이 얼마인지, 나보다 먼저 들어온 세입자가 있다면 그 보증금이 얼마인지 확인하세요.
  • 직접 계산하기!: 선순위 채권 총액에 내 보증금을 더하세요. 그리고 그 합계액이 '공시가격의 126%'를 넘는지 꼭! 직접 계산해봐야 합니다.
  • 기준을 넘는다면?: 집주인과 협의해서 반전세 계약을 하거나, 선순위 채권이 적은 다른 집을 찾아보는 것도 방법이에요.

✅ 임대인이라면 고려해 보세요!

  • 선순위 채권 줄이기: 가장 확실한 방법은, 여유가 된다면 기존의 담보대출 같은 선순위 채권을 미리 갚아서 없애는 거예요.
  • 반전세나 월세로 전환: 보증금만 고집하지 말고, 기준에 맞춰 보증금을 낮추는 대신 월세를 받는 반전세나 월세로 전환하는 것을 적극적으로 고려해야 해요.

이 변화는 단순히 '대출 규제' 하나가 바뀐 게 아니에요. 정부는 가계 부채를 줄이고 금융 시스템을 안정시키려고 하겠지만, 그 과정에서 임대인과 임차인 모두가 힘들어하는 상황이 벌어지고 있는 거죠.

오늘 이야기가 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며, 혹시 이 글을 읽고 비슷한 경험을 하신 분들이 있다면, 댓글로 여러분의 이야기를 들려주세요. 함께 이야기하면 좋겠네요!

🚨 이것만은 꼭! 주의할 사항 & 자주 묻는 질문

⚠️ 필독! 가장 중요한 주의사항

  • 이 강화된 기준은 당장 내일(8월 28일)부터 시행돼요! 정말 코앞이죠.
  • 새로운 계약뿐만 아니라 기존 전세대출을 연장하거나 조건을 변경할 때도 똑같이 적용됩니다. 만기가 다가온다면 미리 금융기관에 꼭 확인해 보세요!

Q1. HF 대출만 적용되는 건가요?

네, 이번 강화는 HF(한국주택금융공사)에만 해당돼요. 하지만 이미 HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증보험)는 더 까다로운 기준을 적용하고 있었어요. 그래서 이번 HF의 변화가 비아파트 시장에 더 큰 영향을 미칠 거라는 전망이 많죠.

Q2. 대출금액을 다 못 받으면 어떻게 하나요?

앞서 말씀드린 것처럼, 대출이 가능한 금액만 보증금으로 하고 나머지 차액을 월세로 돌리는 반전세 계약을 고려해야 해요. 아니면 아예 선순위 채권이 적거나 없는 다른 집을 찾아보는 것도 방법입니다.

Q3. 아파트도 똑같이 적용되나요?

이 기준은 주택 종류와 상관없이 모든 집에 적용돼요. 하지만 아파트는 시세가 명확하고 공시가격도 비교적 높게 책정되는 경우가 많아 이번 규제의 직접적인 타격은 빌라나 다세대 주택에 비해 상대적으로 적을 수 있어요.

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