국세청이 밝힌 강남 아파트 증여 조사 사례 6가지. "설마 걸리겠어?" 하다가 눈물 쏙!

요즘 부동산 커뮤니티나 단톡방 보면 "지금이 증여 적기다"라는 말 참 많죠? 특히 강남이나 마용성 같은 곳은 토지거래허가제 때문에 매매가 어려워지면서 아예 자녀에게 넘기려는 분들이 늘고 있거든요. 

섬네일

그런데 말입니다, "설마 내 계좌까지 들여다보겠어?"라는 안일한 생각이 정말 위험해요. 국세청은 이미 여러분의 머리 위에서 놀고 있거든요. 오늘은 최근 국세청이 직접 발표한 뜨끈뜨끈한 증여 조사 사례 6가지를 아주 쉽게 풀어드릴게요.

요즘 강남·마용성 증여가 다시 급증하는 진짜 이유 💡

"아니, 세금도 비싼데 왜 다들 지금 증여를 못 해서 안달인 거죠?"라고 물으실 수 있어요. 이유는 간단해요. 요즘 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)랑 마용성(마포, 용산, 성동) 같은 이른바 '상급지'는 토지거래허가제로 꽁꽁 묶여 있거든요.

매매를 하려면 실거주 2년 의무가 따라붙으니 갭투자가 원천 차단된 상태예요. 그러다 보니 매매는 안 되고, 집값은 계속 오를 것 같고... 결국 "어차피 나중에 줄 거, 조금이라도 쌀 때 주자!"라는 마음으로 증여를 선택하시는 거죠. 특히 20억, 30억 하는 아파트들이 40억 되기 전에 주려는 수요가 폭발하고 있습니다. 하지만 국세청이 이걸 그냥 보고만 있을까요? 절대 아니죠.

💡 핵심 체크포인트

국세청은 12월부터 고가 아파트 증여에 대해 '현미경 조사'를 예고했습니다. 특히 미성년자 증여가 집중된 강남권은 전수 조사에 가까운 검증이 이뤄질 예정이에요.

잠깐! 펼쳐보기 📌 용어 설명🔻

토지거래허가제(토제): 특정 지역 내 일정 규모 이상의 토지 거래 시 구청장의 허가를 받아야 하는 제도. 허가 후 일정 기간 목적대로(실거주 등) 사용해야 함.

마용성: 마포구, 용산구, 성동구의 앞글자를 딴 말로, 서울의 대표적인 인기 주거 지역을 뜻함.

"생활비는 엄카로?" 부담부증여의 함정과 조부모 우회 전략 🎯

많은 분이 활용하시는 게 바로 '부담부증여'예요. 아파트에 걸린 대출이나 전세 보증금을 자녀가 승계하는 조건으로 주는 건데, 이렇게 하면 증여세가 확 줄어들거든요. 근데 여기서 사고가 터집니다.

자녀가 본인 월급으로 겨우겨우 대출 이자를 갚게 해 놓고, 정작 생활비나 교육비는 부모님 카드로 해결하는 거죠. 일명 '엄카 찬스'! 

국세청은 자녀의 소득으로 대출 원리금을 갚는 건 확인하지만, 그 소득이 어디서 났는지, 그리고 자녀가 먹고 자는 비용은 어떻게 충당하는지까지 다 들여다봅니다. "대출은 갚는데 생활비 지출이 0원이다?" 바로 조사 대상입니다.

✅ 부담부증여 후에는 자녀의 소비 패턴을 철저히 관리해야 합니다. 본인의 소득 내에서 대출 상환과 생활비 지출이 모두 가능해야 '정상적인 증여'로 인정받을 수 있어요.

또 하나, 조부모님이 살던 집을 손주에게 증여하면서 보증금을 안 돌려받는 경우도 있어요. 조부모님이 퇴거했는데도 "에이, 손주인데 보증금은 그냥 가져라" 하는 순간, 그 보증금만큼 또 증여세가 매겨집니다. '채무 면제에 따른 이익의 증여'에 해당하거든요.

전문직 종사자 주의! 매출 누락으로 산 아파트가 불러온 재앙 ⚡

이건 특히 의사나 변호사 같은 고소득 전문직 분들이 많이 적발된 사례예요. "현금으로 결제하시면 할인해 드릴게요" 하고 매출을 누락한 자금으로 아파트를 산 뒤, 이걸 자녀에게 증여한 케이스죠.

국세청이 자녀의 증여 자금 출처를 조사하다 보면 자연스럽게 돈을 준 부모의 자금 출처까지 올라갑니다. "부모님은 연봉 3억인데, 어떻게 50억짜리 아파트를 여러 채 샀지?"라고 의심을 품는 거죠. 결국 자녀 증여세 조사로 시작해서 부모님의 사업체 세무조사까지 번지게 됩니다. 굴비 엮이듯 줄줄이 사탕으로 걸리는 거예요.

⚠ 주의할 사항 자녀에게 증여할 때는 부모님 본인의 소득 신고가 투명한지부터 확인해야 합니다. 국세청은 '증여할 여력이 되는 부모인가'를 가장 먼저 따지거든요.

📊 전문직 증여 조사 패턴

단계	조사 내용	결과
1단계	자녀의 증여세 신고 및 자금 소명	소명 부족 시 부모 조사 착수
2단계	부모의 최근 10년 자산 취득 현황	신고 소득 대비 과다 자산 발견
3단계	부모 사업체(병원 등) 세무조사	매출 누락액 추징 및 가산세 부과

생성형ai이미지

"꼼수 부리다 세금 폭탄" 저가 감정평가와 법인 증여의 위험성 🔥

최근에 정말 간 큰 사례가 있었어요. 시세 60억짜리 아파트를 증여하면서 감정평가를 39억으로 받아서 신고한 거죠. 시세의 65% 수준인데, 국세청이 바보가 아니잖아요? 

요즘은 국세청이 자체 예산을 들여서 직접 감정평가를 해버립니다. "너희가 낸 39억 인정 못 해, 우리가 해보니 55억이야!"라고 하면 그 차액에 대해 어마어마한 증여세와 가산세가 붙습니다.

법인을 이용하는 꼼수도 마찬가지예요. 자녀가 주주인 가족 법인에 아파트를 증여하면서 "법인은 증여세 안 내고 법인세만 내면 되니까 싸지 않겠어?"라고 생각하시는데, 천만의 말씀입니다.

🎁 법인 증여의 부메랑

• 법인이 증여를 받으면 '자산수증이익'으로 법인세를 냅니다.
• 동시에 주주인 자녀들은 '특정법인 이익 증여'로 증여세를 또 내야 할 수 있어요.
• 결국 법인세+증여세 이중고에 시달리며 피눈물을 흘리게 됩니다.

증여자를 할아버지로 바꾼다고? 국세청을 너무 쉽게 보셨네요 ✨

마지막으로 진짜 얄팍한 꼼수 하나 더 소개해 드릴게요. 아빠가 아파트 증여해주면서, 세금 낼 돈이 없으니까 그 세금(증여세+취득세)은 할아버지가 준 것처럼 꾸미는 거예요.

왜 그럴까요? 아빠가 세금까지 다 내주면 '증여세에 대한 증여세'가 붙어서 세율이 50%까지 치솟거든요. 그런데 할아버지는 손주한테 처음 주는 거라면 낮은 세율(10~20%)부터 시작하니까 "할아버지가 현금 증여한 거로 하자!"라고 짜맞추는 거죠.

하지만 국세청은 할아버지가 그럴만한 돈이 있는 분인지, 계좌 흐름이 어떤지 다 봅니다. 재력이 없는 할아버지가 갑자기 몇억을 손주에게 줬다? 100% 걸립니다. 결국 '부정신고 가산세 40%'라는 무시무시한 징벌적 세금을 맞게 됩니다.

마무리하며 🎯

오늘 이야기 정리하면요, 국세청은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 똑똑하고 많은 데이터를 가지고 있다는 거예요. "강남 아파트는 무조건 본다"라고 생각하시는 게 마음 편합니다.

⚠ 오늘의 핵심 요약

• 엄카 찬스 금지: 부담부증여 시 자녀의 실제 생활비 능력을 증명하세요.
• 무리한 감정평가 지양: 시세와 너무 동떨어진 감정가는 독이 됩니다.
• 법인 우회는 신중하게: 세금 아끼려다 법인세+증여세 폭탄 맞습니다.

정당하게 세금을 내는 것이 가장 확실한 절세라는 점, 꼭 기억하시고요! 여러분의 증여 계획은 안녕하신가요? 여러분의 경험도 댓글로 자유롭게 나눠주세요. 😊

💬 전문가와 상담하셨나요? 증여는 실행 전 세무 전문가와의 상담이 필수입니다! 

FAQ (자주 묻는 질문)

Q1: 강남 아파트는 무조건 세무조사를 나오나요?

A: 100%라고 단정할 수는 없지만, 최근 국세청 발표를 보면 강남 4구와 마용성의 고가 아파트 증여는 전수 검증 수준으로 들여다보고 있습니다. 특히 미성년자나 20대 사회초년생이 증여를 받았다면 조사 확률이 매우 높다고 보셔야 해요.

Q2: 부담부증여를 하면 세무조사가 안 나오나요?

A: 오히려 부담부증여는 국세청의 사후 관리 대상입니다. 자녀가 실제로 그 빚을 갚을 능력이 있는지, 빚을 갚는 동안 생활비는 어디서 났는지를 주기적으로 체크하기 때문에 더 꼼꼼한 준비가 필요합니다.

Q3: 감정평가액을 시세보다 조금 낮게 잡는 건 괜찮나요?

A: 보통 시세의 80~90% 수준은 용인되는 분위기였지만, 최근에는 국세청이 직접 감정평가를 의뢰하는 사례가 늘고 있습니다. 특히 거래가 활발한 단지라면 실거래가와의 차이가 클 경우 시가 불인정을 당할 수 있으니 주의해야 합니다.

Q4: 증여세 대신 취득세만 내주는 것도 증여인가요?

A: 네, 당연합니다. 자녀가 내야 할 세금을 부모가 대신 내주는 것도 현금 증여에 해당합니다. 이 금액을 신고하지 않았다가 나중에 걸리면 가산세까지 추가되니 반드시 포함해서 신고하셔야 합니다.

ratings