전세계약 만기가 코앞인데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"며 버티고 계신가요? 혼자서 끙끙 앓으며 발을 동동 구르실 필요 전혀 없어요.
핵심 답부터 바로 말씀드릴게요. 전세계약 만료일 다음 날부터 정확히 1개월이 지난 시점에 등기부등본상 임차권등기 기재가 완료되었다면 즉시 HUG에 보증금 전액 반환을 신청할 수 있어요.
서류 하나만 빠져도 심사가 2~3주씩 밀릴 수 있으니, 지금부터 보증사고 기준부터 입금 당일 주택 명도 요령까지 일목요연하게 짚어드릴게요.
1. 청구 시점: 만기 후 1개월 경과 + 법원 임차권등기 등재 완료 즉시 신청 가능
2. 필수 서류: 계약해지 통보 증빙, 확정일자 임대차계약서, 명도확약서 등 총 9가지 서류 구비
3. 지급 절차: 서류 심사(약 1개월 소요) 완료 후 이사 당일 집을 비워주면(명도) HUG가 보증금 전액 입금
📋 목차
HUG 보증사고 기준과 이행청구 시작 타이밍
전세계약이 끝났다고 해서 당일 바로 HUG(주택도시보증공사) 창구로 달려가시면 접수 자체가 안 돼요. HUG 약관상 공식적으로 '보증사고'로 인정받는 엄격한 요건과 대기 기간이 법적으로 정해져 있거든요.
가장 먼저 챙겨야 할 핵심 기준은 딱 두 가지예요. 이 요건이 완성되지 않은 상태에서 접수하면 서류가 그대로 반려되니 날짜 계산을 꼼꼼하게 하셔야 해요.
전세계약 만료일 다음 날부터 1개월 동안 집주인이 정당한 사유 없이 전세금을 돌려주지 않아야 공식 '보증사고'가 성립돼요. (예: 3월 1일 만기 시 4월 2일부터 청구 접수 가능)
법원에 임차권등기명령을 신청한 뒤, 법원 결정문이 집주인에게 송달되고 실제 부동산 등기부등본(을구)에 임차권이 올라간 것까지 확인되어야 해요.
임차권등기가 등기부등본에 완전히 찍히기 전에 새집으로 주민등록(전입신고)을 옮기거나 짐을 모두 빼버리면 우선변제권과 대항력을 잃게 돼요. 이 경우 HUG 보증금 지급이 거절될 수 있으니 반드시 등본상 등재를 두 눈으로 확인하고 움직이셔야 해요!
계약 해지 통보 시점도 정말 중요해요. 주택임대차보호법상 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 갱신 거절 의사가 도달해야 계약이 정상 종료되거든요. 카카오톡이나 문자메시지에 집주인의 명확한 답변이 없었다면, 즉시 우체국 내용증명이나 의사표시 공시송달을 진행해 해지 효력을 확보해 두는 게 안전하더라고요.
HUG 이행청구 필수 준비 서류 9가지 체크리스트
이행청구 서류는 원본 제출이 기본 원칙인 항목이 많아서, 주민센터 방문과 인터넷 발급을 병행해 미리 묶어두는 게 시간 절약의 핵심이에요. 서류 발급 일자는 청구 접수일 기준 최근 1개월 이내여야 유효해요.
| 구분 | 필수 제출 서류 | 발급처 및 필수 확인사항 |
|---|---|---|
| 1 | 보증채무이행청구서 & 대위변제증서 | HUG 양식 (모바일 작성 또는 영업점 비치) |
| 2 | 주택임대차계약서 원본 | 확정일자 날인 필수 (사본 제출 시 원본 대조) |
| 3 | 부동산 등기부등본 (등기사항전부증명서) | 임차권등기명령 기재 확인 필수 (인터넷등기소) |
| 4 | 임차권등기명령 결정문 정본 | 법원 발급 정본 (결정 정본 및 송달 증빙) |
| 5 | 계약해지 증빙 자료 | 내용증명, 문자/카톡 캡처(상대방 수신·답변 확인) |
| 6 | 주민등록등본 및 초본 (각 1부) | 주민센터/정부24 (전체 주소변동 이력 포함) |
| 7 | 인감증명서 (2부) 및 인감도장 | 주민센터 방문 발급 (본인서명사실확인서 가능) |
| 8 | 신분증 사본 및 통장 사본 | 보증금 수령용 본인 명의 계좌 (대출 상환용 별도) |
| 9 | 명도확약서 및 퇴거 서약서 | HUG 지정 양식 (보증금 수령 당일 이사 확약) |
저도 예전에 초본을 뗄 때 최근 주소만 출력했다가 담당자에게 보완 요청을 받고 다시 발급받은 적이 있거든요. 주민등록초본은 반드시 '과거 주소 변동 이력 전체 포함'으로 떼셔야 대항력 유지 여부를 한 번에 통과할 수 있어요.
모바일HUG 앱을 이용하면 서류를 사진으로 업로드해 1차 사전 심사를 받을 수 있어요. 다만 대위변제증서와 인감증명서 등 원본이 필요한 핵심 서류는 심사 막바지에 HUG 관할 지사나 관리센터로 등기우편 또는 방문 제출해야 한다는 점 참고해 주세요.
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서류를 접수하고 나면 보증금을 받기까지 보통 약 3주에서 1개월 정도의 심사 기간이 소요돼요. 전체적인 처리 흐름을 머릿속에 넣어두시면 다음 이사 일정을 잡을 때 불안하지 않더라고요.
모바일HUG 앱 또는 관할 영업점에 9가지 서류를 접수해요. 담당자가 배정되고 미비 서류 보완 요청이 진행돼요.
대항력과 권리관계를 조사한 뒤 HUG 본사 심사를 거쳐 '보증채무 이행 승인' 통지가 문자로 발송돼요.
HUG 담당자와 실제로 집을 완전히 비워줄 날짜(명도일)를 조율해요. 통상 평일 오전으로 일정을 잡아요.
이사 당일 현장 실사나 비밀번호 인계가 확인되면, 전세대출금을 은행에 우선 상환하고 잔여금을 내 계좌로 입금해 줘요.
📌 핵심: 대위변제와 명도는 동시이행 관계
HUG는 집을 비워주는 대가로 돈을 내어주는 '동시이행' 원칙을 적용해요. 즉, 짐이 하나라도 남아있거나 비밀번호를 넘겨주지 않으면 보증금 지급이 즉시 보류되니 이사 당일 오전 짐 반출을 완벽히 마쳐야 해요.
가장 많이 겪는 반려 사유 3가지와 실전 명도 타임라인
이행청구 과정에서 일정이 꼬여 큰 손해를 보는 사례는 대부분 사소한 절차상 착오에서 발생해요. 가장 빈번한 반려 사유 3가지를 먼저 확인해 두세요.
1. 임차권등기 완료 전 섣부른 퇴거: 등기부 기재 전 전출 시 대항력 상실로 지급 불가 판정
2. 계약해지 통보 증빙 미비: 집주인 수신 확인이 없는 일방적 문자/카톡 발송으로 묵시적 갱신 반박 실패
3. 국세·지방세 완납 증빙 미제출: 기존 임대차 계약 당시 확인 서류 누락으로 인한 추가 보완 지연
특히 가장 신경 쓰이는 부분이 "이사 나가는 날 새집 잔금을 치러야 하는데 보증금이 몇 시에 들어오느냐"일 거예요. 실제 완료 기준의 실전 명도 타임라인을 정리해 드릴게요.
| 시간대 | 진행 항목 | 세부 행동 요령 |
|---|---|---|
| 오전 08:00 ~ 10:30 | 짐 반출 및 청소 | 이삿짐센터 사다리차 작업 완료, 공과금(전기·수도·가스) 정산 |
| 오전 10:30 ~ 11:30 | 명도 확인 및 비밀번호 인계 | 빈집 사진 촬영, HUG 지정 담당자 현장 방문 또는 도어락 비밀번호 문자 전송 |
| 오전 11:30 ~ 12:30 | 대위변제금 입금 | 대출 취급 은행으로 전세대출 원금 자동 상환 + 내 통장으로 잔여 보증금 입금 확인 |
| 오후 13:00 이후 | 새로운 집 잔금 납부 | 수령한 보증금으로 새 보금자리 잔금 이체 및 당일 전입신고·확정일자 부여 |
명도 당일 새집 잔금 이체 마감 시간(통상 오후 4시)에 쫓기지 않으려면, 이삿짐 빼는 시간을 무조건 오전 일찍으로 예약해 두시는 것이 훨씬 안전하더라고요.
Q. 임차권등기명령 신청할 때 들어간 법원 비용도 HUG에서 돌려받을 수 있나요?
A. 네, 가능해요. 인지대, 송달료, 등기신청수수료 등 임차권등기명령에 소요된 필수 법원 비용은 영수증과 납부확인서를 첨부해 이행청구 시 함께 신청하면 대위변제 시 합산하여 환급받을 수 있어요.
Q. 전세대출(질권설정/채권양도)이 있는 상태인데 보증금은 누구 계좌로 입금되나요?
A. 대출 실행 시 질권설정이나 채권양도 계약이 체결되어 있다면, HUG가 대출 원금에 해당하는 금액을 대출 은행 계좌로 직접 상환하고 대출금을 제외한 순수 본인 부담 보증금만 신청자 본인 통장으로 입금돼요.
Q. 짐을 다 빼지 않고 도어락 비밀번호만 먼저 알려줘도 명도 처리가 되나요?
A. 절대 안 돼요. HUG 실사 담당자가 현장을 점검하거나 사진상 가구나 쓰레기 등 잔여물이 남아있는 경우 '명도 미완료'로 간주되어 입금이 즉시 중단되니 집을 완전히 비워주셔야 해요.
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