집 한 채 장만하려고 대출 알아볼 때 LTV, DTI, DSR… 솔직히 저도 처음에 이거 뭔 소린가 싶었거든요. 은행 가면 다들 어렵게 설명해줘서 머리만 지끈거리고... 😭😭 근데 알고 보면 그렇게 어려운 개념은 아니더라고요.
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| 섬네일 |
딱 세 가지 핵심만 알면 돼요! 쉽게 풀어볼게요.
📝 LTV, DTI, DSR? 우리 집 대출 한도 결정하는 '삼총사'
자, 일단 이 세 가지 지표는 우리가 주택담보대출을 받을 때 은행이 "너한테 얼마까지 빌려줄 수 있을까?"를 결정하는 기준이라고 생각하시면 돼요. 다들 각자의 역할이 있거든요.
1. LTV: 집값이 기준! '이 집, 얼마짜리야?'
LTV는 말 그대로 집값을 기준으로 삼는 거예요. 만약 5억짜리 아파트를 사는데 LTV가 70%라면? 5억의 70%, 즉 3억 5천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻이죠. 진짜 간단하죠? 이 비율은 규제 지역인지 아닌지, 집이 한 채인지 여러 채인지, 처음 집을 사는 건지 등에 따라 달라져요.
기준: 집값
계산: 대출 금액 ÷ 집값 × 100
특징: 집의 가치를 보고 대출 한도를 정해요. 그래서 집값이 오르면 대출 한도도 늘어날 수 있다는 거!
2. DTI: 내 소득이 기준! '너 빚 갚을 능력은 돼?'
DTI는 LTV랑 다르게 내 소득을 기준으로 봐요. 연봉 5천만 원인 사람이 1년 동안 갚아야 할 주택담보대출 원금과 이자, 그리고 다른 대출의 이자를 합한 금액이 소득에서 차지하는 비율을 보는 거죠.
은행 입장에서는 "이 사람이 빚을 갚을 능력이 있나?"를 따져보는 거예요. DTI 비율이 낮을수록 빚을 갚을 여력이 많다고 보니까 대출 받기가 더 쉬워지겠죠? 그래서 DTI는 신용대출 이자 같은 것도 포함되긴 하지만, 주택담보대출 상환 능력을 주로 본다는 게 핵심이에요.
기준: 내 연소득
계산: (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 × 100
특징: 소득을 기준으로 빚 갚을 능력을 평가해요.
3. DSR: 모든 빚을 다 봐요! '네 모든 빚이 얼마야?'
DSR은 DTI보다 훨씬 깐깐한 친구예요. DTI가 주택담보대출과 기타 대출의 이자만 본다면, DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 다 합쳐서 봐요. 주택담보대출은 물론이고, 신용대출, 마이너스 통장, 심지어 자동차 할부금, 카드론까지! 가지고 있는 모든 빚을 다 끌어와서 계산하거든요. 그래서 DSR 규제가 적용되면 대출 한도가 확 줄어들 수밖에 없어요.
요즘 뉴스에서 '스트레스 DSR'이라는 말 들어보셨죠? 이게 진짜 골치 아픈 게, 미래에 금리가 오를 가능성까지 미리 계산해서 대출 한도를 더 빡빡하게 정한다는 거예요.
예를 들어, 지금 금리가 4%인데 나중에 6%로 오를 수 있으니 6%를 기준으로 대출 한도를 계산해버리는 거죠. 이러니 대출 받을 때 한도가 줄어들 수밖에 없어요.
기준: 내 연소득
계산: (모든 대출 원리금 합계) ÷ 연소득 × 100
특징: 모든 빚을 가장 포괄적으로 평가하는 가장 엄격한 기준이에요.
추가 꿀팁: 스트레스 DSR은 미래 금리 인상 가능성까지 반영해서 한도를 더 줄이니까, 대출 계획 세울 때 꼭 확인해야 해요!
마무리: 그래서 결론은 뭐다?
결론적으로, 대출 한도를 결정하는 건 이 세 가지 기준 중 하나만 충족해서 되는 게 아니에요. LTV, DTI, DSR 이 세 가지를 모두 통과해야 최종적으로 대출이 가능하거든요. 예를 들어, 집값이 충분해서 LTV는 통과했는데 소득 대비 빚이 많아 DSR 기준을 못 맞추면 대출이 안 되는 거죠.
그래서 주택담보대출 알아보실 때는 이 세 가지 지표를 모두 꼼꼼하게 따져보고, 특히 스트레스 DSR 같은 최신 규제까지 체크해야 내가 얼마나 대출받을 수 있는지 정확히 알 수 있어요.
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